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    房地產

    01  看好房市? 兩數據緩升 透露建商還是怕怕的

    02  雨遮效應 建商爆搶照潮

    03  票房毒藥變炸子雞 北市這房型今年大賣

    04  財經觀點/預測明年房市 橫向波動量小增

    本資訊內容撮錄自外間收集所得資料,僅供參考,捷年集團及其員工對其準確性概不負責 

     

    看好房市? 兩數據緩升 透露建商還是怕怕的
    官方數據顯示,隨交易量回穩,建商今年比較敢推案,但仍在試水溫,不敢放手一搏。

    住商機構統計內政部住宅類建照、使照核發量,以及開工量,代表建商推案信心的建照量和開工量今年都回升,今年前10月全國建照核發約7.2萬宅,較去年同期增加10%。今年開工量約6萬宅,也比去年同期增加了7.7%

    不過,和先前幾年相比,建照量和開工量仍在低檔,以建照來說,今年和2013年同期11萬餘宅相比,少了三成以上。

    代表市場賣壓的使照核發量,今年共6.9萬宅,比去年同期相比量縮了12%,為四年來最低。

    大家房屋企研室主任郎美囡表示,使照量減少,表示進入市場銷售的新屋減少,對房市表面來看是好消息,但先前幾年建照量都不小,使照量一直在低檔,顯示建商怕領照後賣不掉,將面臨沉重房屋稅負擔,因此延後完工或領照,賣壓恐怕只是延後,而非降低。

    郎美囡表示,雨遮屋簷明年起不能登記,市場原本預估今年建商會將手上庫存土地先申請建照,以適用雨遮可登記舊制,但從建照量來看,搶照潮並未出現,研判建商仍擔心餘屋過多,搶了照,多了可售坪數,卻未必能賣得掉,因此態度保守。

    住商不動產企研室主任徐佳馨表示,從近五年建照、使照、開工量數據來看,今年建商信心雖已回升,但還是有點怕怕的,不敢全力推案,由於房市已明確轉為自住為主,預期明年未來無論銷量或推案,都難出現爆量。

    資料來源:【經濟日報回到標題

     

    雨遮效應 建商爆搶照潮
    雨遮新制效應發酵,帶動建照核發數量大成長,10月建照核發數量達8,240戶、年增34.7%,創下今年第三高;住宅建照核發總樓地板面積達127.22萬平方公尺、年增27.8%。房產專家表示,「雨遮不登記不計價」明年上路,今年建商爆發搶照潮,加上規劃產品以小宅為主,這兩因素推升發照數量、樓地板面積增加情況。

    「雨遮免錢」新制明年上路,為避免可售面積、獲利受到壓縮,建商卯足勁要在今年底拿到建照;據內政部最新統計資料顯示,今年前七月住宅類建照核發數量平均在7,000戶以下,不過8月開始數量衝高至9,077戶,9月更衝上9,856戶,住宅建照核發總樓地板面積更達156.35萬平方公尺,創下近二年來新高。

    10月住宅類建照核發數量達8,240戶,雖較9月減少16.3%,卻較去年同期大增34.7%,而且住宅建照核發總樓地板面積達127.22萬平方公尺,同步超過去年同期99.52萬平方公尺

    住展雜誌企研室經理何世昌表示,搶照潮持續增溫,看得出開發商欲趁年底前拿下可售面積較多的建照。不過觀察建照核發總樓地板面積持續放量演出來看,建商今年拿下的建照多以規劃小宅為主,才會推升發照數量、樓地板面積持續增加。

    何世昌分析,房市從2013、2014年向下反轉後,市場進入買方市場,不過自住買方在預算有限下,在高房價的大台北地區大多只能購買總價相對較低的二房,甚至是一房產品。買方買屋的格局轉向,過去多推出大坪數豪宅案的開發商,都不得不順應市場、轉進小宅市場。

    資料來源:【經濟日報回到標題

     

    票房毒藥變炸子雞 北市這房型今年大賣
    市調統計,一度淪為票房毒藥的北市套房,今年翻紅,截至12月15日止,北市今年新推套房可售戶數共168 戶,已售出131 戶,銷售率近八成,為今年台北市最好賣的產品。

    住展雜誌企研室經理何世昌分析,以租代買風行,租賃需求增加;房價下修,套房投報率上升,再加上建商祭出多重優惠方案,讓得套房建案翻身,變成當紅炸子雞,也鼓舞業者增長套房推案能量。

    根據住展雜誌統計,今年台北市新建案平均銷售率約三成,套房、一房、一加一房等泛一房型,平均銷售率都高於平均值。其中一加一房銷售率約四成,有隔間的一房一廳約36
    %,無隔間的套房平均銷售率則高達78%。

    今年北市有規畫套房的在售建案,包括中正區「PARK 259 」、中山區「日日田丁」與「表參漾」、大安區「大安釀」和「大安VISION」、萬華「Fancy1」、內湖「恆星」;根據市調,「表參漾」與「恆星」都在短時間內完銷,「PARK259」、「大安釀」銷售均逾七成,「Fancy1」剩個位數。

    何世昌分析,市況顯示,最好賣的套房總價在1200萬以下;地段佳、租金投報率高於2
    %,2000萬以下的套房也賣得動,但需附裝潢、包租或低首付等方案。另外,不需加購車位的套房較受消費者青睞,原因是少了車位,總價可少二、三百萬。

    以坪數來看,則消費者接受度最高的套房落在10坪至15坪(不含車位),原因仍是總價較低。15坪至20坪較大的套房,消費者接受度較低,如果沒有附加優惠方案就很難賣。

    何世昌分析,今年以來套房銷售突出,關鍵有四點,一是房價下俢,租金上升,投報率走揚並明顯高於定存利息,吸引投資者出手。二、民眾以租代買,租賃需求升溫。

    第三、北市套房銀貸可貸7到8成,有的建商加1成到1成5公司貸,使套房貸款成數不足的疑慮降低。第四、建案普遍祭出包租、附裝潢、無息公司貸等優惠措施。

    資料來源:【經濟日報回到標題

     

     財經觀點/預測明年房市 橫向波動量小增
    每年這個時間點,照例要對房市來個回顧與展望,不過幾年下來,深切感受到房地產景氣真的只能「看長不看短」,無法單純找幾個總體指標預判市場變化。

    多數產業做年度分析,會先交代經濟成長、薪資、物價、雙率,以及政策等大環境變化,再看對產業供需的影響。假設一整年經濟都維持不錯成長,民眾收入增加,像餐飲、零售等內需消費市場景氣,通常會有一段好光景。

    但房地產不同,就算今年經濟跟薪資都成長百分之十,多數購屋者的自備款也不可能立即存好存滿。通常自住的購屋動機來自結婚成家或小孩長大後的首購或首換,還有因遷居或改善品質衍生的「換新、換大、換好」等換屋需求,然而每年這些需求到底有多少並不容易評估。

    一個購屋需求,從產生動機到具備能力、再到最終進場,可能跨越好幾年,以需求明確的首購族來說,年齡主要分布在廿幾歲到四十歲間。因此每一年住宅交易量的增減,與其說是反映當年需求多寡,不如說是反映當年購屋信心的強弱。

    去年包含預售交屋以及成屋買賣總共廿四點五萬筆,今年預估落在廿七萬出頭,這一成的成長絕對不是因為今年結婚人數或所得增加所帶來,而是這幾年有需求、有能力卻不願出手的買方,對景氣的看法沒那麼悲觀而回流進場。那接下來呢?

    一個大前題是,在高房價水準以及房地合一短期交易重稅的限制之下,明年依舊是自住市場。影響購屋信心的經濟及政策因素,包含美國FED升息縮表,國內住宅租賃市場、實坪價的政策推動以及年底的縣市長選舉等,預計對購屋意願不至於有太顯著干擾。如果延續過去一年跌幅收斂走勢,那麼明年房價橫向波動、交易量小幅增加的可能性比較高。

    資料來源:【聯合報回到標題

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